Simon Martin
Chief Investment Strategist & Head of Research, Tristan Capital Partners
Stephen Sondheim was misschien wel de grootste figuur in het20e eeuwse muziektheater. Hij liet zich ooit ontvallen dat "kunst op zichzelf een poging is om orde te scheppen in de chaos". De grootste operacomponisten leefden in turbulente tijden. Puccini bijvoorbeeld componeerde tijdens d Italiaanse herenigingsoorlogen. Mozart & Beethoven beleefden de eerste twee decennia van de Industriële Revolutie en de Verlichting. De opera's van Wagner zijn enorm tumultueus. Het ziet ernaar uit dat grote opera's het beste passen bij onzekere tijden.
Iemand zou dus ergens een opera moeten schrijven die gebaseerd is op 2022. Na de Covid epidemie brak er een oorlog uit aan de oostgrens van Europa, gevolgd door de snelste rentestijging sinds het begin van de jaren tachtig en een inflatiegolf die in dit tijdperk van globalisering zijn weerga niet kent. De correlatie tussen aandelen en obligaties was positief, volatiel en beiden presteerden slecht. De zorgvuldig opgebouwde reputatie van het Verenigd Koninkrijk op het gebied van fiscale eerlijkheid heeft een deuk opgelopen. Crypto stortte in en lijkt dramatisch aan zijn einde te komen. De FAANG beten echter terug. Beleggers hebben selectief moeten zoeken naar veilige plaatsen om hun kapitaal een veilige plek te geven.
Ondanks dit drama heeft vastgoed nog een redelijk jaar achter de rug. Hoewel de genoemde effecten de vastgoedposities voor velen heeft doen toenemen en de kapitaalstromen zijn vertraagd, zijn de inherente stabiliteit van de activaklasse, de solide operationele fundamentals en de geïndexeerde huurcontracten zodanig gecombineerd dat beleggers enigszins beschermd zijn tegen de tegenvallers in andere markten.
Toch mogen we niet zomaar veronderstellen dat vastgoed volledig immuun is voor de onrustige economische vooruitzichten. De operationele fundamenten zijn solide en verankerd door een laag aanbodrisico, maar iedereen begrijpt dat de kille wind van de recessie naar Europa waait. De centrale banken zullen waarschijnlijk een verkrappend monetair beleid blijven voeren, zodat liquiditeit en financiering ingeperkt zullen worden en de vaardigheden op het gebied van portefeuille- en risicobeheer belangrijker zullen worden. Nu energie-efficiëntie en ESG-factoren belangrijker worden voor huurders, zullen gebouwen goed moeten worden uitgerust om te kunnen concurreren in een moeilijker economisch klimaat. Het ziet er dus naar uit dat de kapitaalintensiteit zal blijven stijgen en dat men zal moeten aantonen dat men expertise heeft qua vermogensbeheer. Ook is vastgoed idiosyncratisch en illiquide, zodat de prijsbepaling van het risico complex is, en kapitaal niet altijd gelijkmatig en efficiënt stroomt naar waar het nodig is. Dit verhoogt het risico dat mensen die snel kapitaal nodig hebben om de uitdagingen aan te gaan, dit niet kunnen vinden.
Niet alle beleggers zijn op deze uitdagingen voorbereid en het is dan ook bijna onvermijdelijk dat sommigen op het verkeerde moment naarstig op zoek gaan naar hulp. Sommigen zullen ervoor kiezen om te verkopen; anderen kunnen door ongeduldige schuldeisers tot verkoop worden gedwongen. Dit zal resulteren in kansen voor zowel obligatie- als aandelenbeleggers. De geschiedenis toont aan dat beleggen in periodes waarin kapitaal schaars is, in alle opzichten de beste resultaten op lange termijn oplevert. Kapitaal op zich volstaat echter niet, want beleggers moeten ook convictie aan de dag leggen.
Wij geloven dat in de huidige, fors evoluerende markt overtuiging uiteindelijk afhankelijk is van de operationele fundamenten - de dynamiek van vraag en aanbod. Aan de vraagzijde zijn er verschillende langetermijntrends die de vraag naar ruimte aanzwengelen en die door verhuurders kunnen worden benut om potentieel te creëren en het cyclische risico van een recessie te beperken. Deze seculiere factoren zullen het sterkst doorwerken in de steden met de sterkste demografie en waar de leegstand laag is, vooral in steden waar de bouwactiviteit zich traag herstelt van de door de crisis veroorzaakte kosten- en tijdseffecten. Deze markten zullen het meest stressbestendig zijn; het zijn de markten waar indexering het meest waarschijnlijk door huurders zal worden aanvaard; het zijn de markten waar de stijging en het herstel het sterkst zijn en bijgevolg zijn het de markten waar de rendementen en kapitalisatieratio's het minst zullen worden beïnvloed door de volatiliteit van de rente en de onzekerheid.
Mark Twain ging ooit naar Wagners 'Tristan en Isolde' kijken. "Tristan" zou de ironie uit hem hebben geslagen. Hij schreef: "Ik heb nog nooit zoiets gezien." Twain had duidelijk smaak! Maar ook al is zijn handelsmerk ironie niet op het appel, zijn woorden vinden weerklank. Dit zijn moeilijke tijden, maar met uitdagingen komen ook kansen. Er zijn manieren om door het tumult te navigeren. Twain wist dat schrandere convictie en vertrouwen in je 'componist' essentieel waren.