Simon Martin
Chief Investment Strategist & Head of Research, Tristan Capital Partners
Il grande Stephen Sondheim è stato forse il più grande artista nella storia del teatro musicale del XX secolo. Una volta disse che « l'arte è, in sé, un tentativo di creare ordine dal caos ». I più grandi compositori d'opera vissero in tempi drammatici. Puccini compose durante le guerre per la riunificazione d'Italia. Mozart e Beethoven vissero le prime due decadi della rivoluzione industriale e l'Illuminismo. Le opere di Wagner sono decisamente tumultuose. Sembra proprio che i grandi capolavori dell'opera siano più adatti a tempi incerti.
Qualcuno da qualche parte dovrebbe quindi scrivere un'opera basata sul 2022. Dopo il Covid, è scoppiata una guerra al confine orientale dell'Europa, seguita dal più rapido aumento dei tassi di interesse dall'inizio degli anni 80 e da un'impennata dell'inflazione che non ha eguali in quest'era di globalizzazione. Allo stesso tempo, le obbligazioni e le azioni sono state correlate, volatili e hanno registrato performance scadenti. La reputazione di onestà fiscale del Regno Unito, conquistata a fatica, è stata intaccata. Le criptovalute hanno subito un tracollo e sembrano agonizzare in modo drammatico. Le GAFAM hanno accusato il colpo. Gli investitori hanno dovuto essere selettivi per trovare luoghi sicuri in cui immagazzinare il loro capitale.
Nonostante questo dramma, il settore immobiliare ha avuto un anno ragionevole. Sebbene gli effetti del denominatore abbiano aumentato le allocazioni immobiliari per molti e i flussi di capitale siano rallentati, la stabilità intrinseca dell'asset class, i solidi fondamentali operativi e la natura indicizzata dei leasing sono riusciti in qualche modo a proteggere gli investitori dai venti contrari che soffiavano in altri mercati.
Detto questo, non possiamo presumere che il settore immobiliare sia completamente isolato dalle turbolenze delle prospettive economiche. I fondamentali operativi sono solidi e ancorati a un basso rischio di offerta, ma tutti sanno che i freddi venti della recessione stanno soffiando verso l'Europa. Sembra probabile che le banche centrali manterranno una politica monetaria restrittiva, perciò la liquidità e i finanziamenti saranno razionati e bisognerà tirare fuori le capacità di gestione del portafoglio e dei rischi. Con l'efficienza energetica e i fattori ESG che diventano sempre più importanti per gli inquilini, gli edifici dovranno essere adeguatamente approvvigionati per garantire che possano competere in un clima economico più difficile; pertanto, sembra che l'intensità del capitale continuerà ad aumentare e le capacità di gestione patrimoniale dovranno essere messe in mostra. Allo stesso modo, le attività real estate sono idiosincratiche e illiquide, quindi il rischio di prezzo è complesso e il capitale non sempre fluisce in modo uniforme ed efficiente dove è necessario. Ciò aumenta il rischio che le persone che hanno bisogno di capitale rapidamente per far fronte alle sfide non siano in grado di trovarlo.
Non tutti gli investitori saranno preparati a queste sfide ed è quindi quasi inevitabile che alcuni si ritroveranno a cercare freneticamente aiuto nel momento sbagliato. Alcuni sceglieranno di vendere; alcuni potranno essere spinti a vendere da creditori impazienti. Ciò si tradurrà in opportunità sia per chi investe in debito che per chi investe in azioni. La storia ci dice che investire durante i periodi in cui il capitale è scarso permette, sotto ogni punto di vista, di accrescere le prestazioni a lungo termine. Detto questo, il capitale da solo non è sufficiente e anche gli investitori devono mostrare convinzione.
Riteniamo che, nel mercato odierno in continua evoluzione, la convinzione sia in definitiva una funzione dei fondamentali operativi: le dinamiche della domanda e dell'offerta. Dal lato della domanda ci sono diverse tendenze secolari di lungo periodo che stimolano una richiesta di spazio che può essere sfruttata dai proprietari per creare opzioni al rialzo e ridurre il rischio ciclico che deriva dalla recessione. Questi driver secolari saranno più incisivi nelle città con dati demografici più solidi e dove i livelli di posti vacanti sono bassi, in particolare come quelle in cui l'attività di costruzione è stata lenta a riprendersi dagli effetti su tempi e costi indotti dal Covid. Questi mercati saranno i più resilienti sotto stress; sono i mercati in cui è più probabile che l'indicizzazione venga accettata dai locatari; sono i mercati in cui il rialzo è più forte nella ripresa e, di conseguenza, sono i mercati in cui i rendimenti e i tassi di capitalizzazione saranno meno influenzati dalla volatilità e dall'incertezza dei tassi di interesse.
Una volta, Mark Twain andò ad assistere a« Tristano e Isotta ». Si dice che« Tristano » abbia completamente prosciugato la sua ironia. Scrisse: « Non ho mai visto niente del genere ». Twain aveva chiaramente gusto! Ma anche se non denotano la tipica ironia, le sue parole restano suggestive. Questi sono tempi difficili, ma con le difficoltà giungono anche le opportunità. Esistono modi per affrontare i tumulti. Twain sapeva quanto essenziali fossero una convinzione chiara e la fiducia nel « compositore ».