L’année 2020 pourrait nous en avoir beaucoup appris en très peu de temps sur l'avenir du secteur immobilier. La COVID-19 a complètement remis en cause le cycle de l'immobilier et nombreux sont ceux qui auront l’impression d'avoir vécu 7 ans de changement en 7 mois. Le confinement général a nettement accéléré de nombreuses tendances préexistantes, creusant le fossé entre gagnants et perdants, amplifiant la dispersion et renforçant les convictions des investisseurs relatives aux grandes thématiques à long terme.
La logistique est la principale bénéficiaire de cette période particulière. Les investisseurs ont désormais une appétence accrue pour ce sous-secteur et les sites qui permettent d’assurer les livraisons du dernier kilomètre. Ils restent également optimistes, et on le comprend, concernant les biens résidentiels destinés à la location, car l'offre d'appartements de qualité reste extrêmement limitée dans les villes européennes face à une demande d’espaces abordables toujours importante.
Nous avons également beaucoup appris concernant l’immobilier lié au commerce de détail. Les zones commerciales ancrées autour de surfaces alimentaires qui commercialisent des produits de première nécessité ont connu une activité soutenue tout au long de la pandémie, la fréquentation des parcs de vente au détail n'a guère varié pendant les mesures de confinement et le taux de recouvrement des loyers est resté élevé. Après cinq ans d'incertitude rampante, le confinement a permis de faire la distinction entre ce qui est nécessaire et ce qui ne l’est pas dans le commerce de détail. Les investisseurs commencent désormais à faire la distinction et les zones ancrées autour de grandes surfaces alimentaires sont en train de diverger des magasins et centres commerciaux traditionnels. L'augmentation des volumes de transactions sur ce nouveau créneau de « satisfaction des besoins » montre que les investisseurs savent probablement qu’il y a une occasion à saisir.
Les secteurs immobiliers les plus touchés par l’onde de choc de la pandémie sont ceux qui sont liés au tourisme, aux loisirs et aux dépenses sociales. Ces espaces ont été très populaires auprès des investisseurs qui ont parié sur la thématique de « création de richesse ». Les problèmes de flux de trésorerie découlant de la chute de fréquentation se transforment maintenant en problèmes de structure du capital. Cela montre simplement que les stratégies fondées sur une thématique forte peuvent toujours être remises en cause, mais représenteront bien sûr une opportunité pour l’entrée de nouveaux capitaux dans le secteur.
Le confinement a également provoqué des débats sur le rythme de l'urbanisation et le rôle des espaces de travail. Compte tenu de l'importance de ce débat, nous avons mis en place dès le mois de mai une étude visant à évaluer l'impact du confinement sur les villes et les utilisateurs de bureaux. Notre enquête sur les lieux de travail urbains couvre six villes européennes et compte plus de 6 000 participants. Nous l'avons menée à deux reprises en juin et en septembre. Ce travail a permis d'obtenir des informations importantes qui nous aident à orienter nos perspectives sur les villes et leurs marchés de bureaux.
La plus significative : le niveau de savoir a de l’importance. Les travailleurs hautement qualifiés et les travailleurs peu qualifiés ont une conception opposée des villes et des espaces de travail. Les premiers souhaitent se regrouper dans des espaces partagés, ils veulent retourner au bureau et considèrent les villes et les bureaux comme des lieux précieux d'apprentissage, de collaboration et de créativité. Ils apprécient également la flexibilité de gestion et l'agilité de l'espace. Cette approche a des implications pour la conception et la densité d'utilisation des espaces - mais nos indicateurs montrent clairement que les entreprises à savoir élevé du tertiaire ont besoin de villes à savoir élevé et d'espaces de bureau de haute qualité qu'elles pourront utiliser de façon flexible. Nous considérons cela comme une tendance nette positive, qui continuera d’alimenter l'urbanisation, moteur majeur de nos stratégies dans les villes, pôles de connaissances. Cette évolution permettra d’accélérer le processus de repositionnement des actifs de bureaux urbains, créant des opportunités significatives pour les investisseurs qui possèdent des compétences en matière de reconversion de biens ainsi qu’une plateforme adaptée de gestion des actifs.
Les neuf derniers mois nous ont offert un aperçu de ce que l'avenir nous réserve pour une grande partie de la décennie à venir. Cela représente un environnement d'apprentissage exceptionnel pour les gestionnaires et nous nous efforçons de nous adapter pour que nos clients puissent bénéficier de ce changement. Les périodes mouvementées sont toujours une excellente occasion de produire des rendements ajustés du risque et cela sera notre priorité à l'approche de 2021.