Il apparaît nettement que l’immobilier privé est dans la ligne de mire des allocateurs depuis quelque temps. Sur la majeure partie des cinq dernières années, on constate que les investisseurs institutionnels souhaitent constituer des allocations aux marchés privés afin d’accroître leur performance. L’immobilier joue un rôle majeur dans cette évolution. La combinaison attrayante du rendement actuel, allié au potentiel de hausse des revenus et de création de valeur par le biais d’une gestion active, continue d’attirer les investisseurs en quête de rendement et préoccupés par les valorisations historiquement élevées des actions.
L’attractivité relative de l’immobilier pourrait bien s’accroître, car depuis quelques mois, la hausse de l’indice des prix à la consommation (IPC) relance l’attrait de ce secteur en tant que source potentielle de diversification pendant les périodes de hausse des anticipations d’inflation. En Europe, la corrélation entre l’inflation et la performance de l’immobilier s’explique historiquement par la nature des flux de trésorerie immobiliers. Les baux européens sont généralement liés aux indices, ce qui crée un effet de contagion direct de l’IPC sur les loyers. De même, la capacité à augmenter les loyers en exploitant les déséquilibres de la demande et de l’offre est également au cœur de l’attrait du secteur lorsque les prix augmentent.
Nous pensons qu’il est possible de tirer parti de cet effet en nous concentrant sur les secteurs où existent des tendances de demande cyclique et durable solides et où l’offre est susceptible de rester limitée en raison d’une faible vacance et d’une activité de développement limitée. Dans un certain nombre de secteurs, de tels déséquilibres entre l’offre et la demande devraient persister. Les opportunités les plus évolutives sont :
Actifs logistiques urbains du « dernier kilomètre »
La demande des utilisateurs du e-commerce pour les sites du « dernier kilomètre » continue de dépasser massivement l’offre d’actifs logistiques de bonne qualité situés à proximité du consommateur. Les loyers augmentent considérablement, et les pénuries sont si criantes que les excédents de demande engendrent une importante activité de réaffectation des usages comme les parcs d’activités commerciales.
Bureaux de premium orientés ESG dans les centres d’innovation
Le retour au bureau en Europe a été plus important que beaucoup ne le prévoyaient. Même si les effets du choc de la demande provoqué par la pandémie sont encore visibles à travers des taux de vacance élevés, ils se concentrent sur les parcs de moindre qualité, l’offre dans la catégorie de qualité supérieure restant limitée. En fait, nous pensons qu’en raison des contraintes de capacité et de la hausse des coûts dans le secteur de la construction, le choc de l’épidémie de Covid sur l’offre, et non la demande, sera la caractéristique de référence des marchés européens de bureaux dans les années à venir.
Dans les principaux centres d’innovation où la demande augmente rapidement et où l’offre est limitée, cela pourrait stimuler la croissance locative des actifs bien situés, correctement aménagés et bénéficiant d’une notation énergétique élevée. Nous en avons déjà la preuve dans notre portefeuille à Londres, Birmingham, Dublin et Barcelone. De plus en plus, il semble également probable que, compte tenu de l’insuffisance de l’offre et de la baisse de l’activité de construction, la demande excédentaire s’orientera de la catégorie de qualité supérieure vers une gamme plus large d’actifs ESG de bonne qualité et certifiés.
Stratégies immobilières résidentielles centrées sur des niches démographiques clés
À travers un ensemble de sous-secteurs différents, nous observons un déséquilibre persistant entre la demande et l’offre dans le secteur de l’immobilier résidentiel : l’habitation collective reste sous-approvisionnée en Europe et les loyers continuent de progresser au-dessus de l’inflation ; le secteur des résidences pour seniors est mal pourvu et les dynamiques démographiques et patrimoniales sont extrêmement convaincantes ; le secteur du logement étudiant reste très fragmenté et devrait connaître une croissance significative.
Nous pensons qu’en équilibrant soigneusement ces stratégies, un investisseur cherchant à maximiser ses rendements ajustés au risque en période de hausse du risque d’inflation sera bien placé. Renforcer l’allocation à ces thèmes favorables dans un contexte de forte contrainte d’offre alors que le coût de la dette à taux fixe reste faible, semble être un moyen attrayant et simple de maximiser la diversification et de réduire la corrélation avec d’autres classes d’actifs. Cette diversification pourrait s’avérer de plus en plus précieuse au cours des cinq prochaines années.