È ormai assodato che il real estate sia al centro dell'attenzione dei responsabili di asset allocation. Per buona parte degli ultimi cinque anni, gli investitori istituzionali sono apparsi propensi a incrementare l'allocazione nei mercati privati per ottenere maggiori performance. L'immobiliare ha avuto un ruolo importante in questa transizione. L'interessante combinazione di rendimenti attuali, potenziale di crescita del reddito e creazione di valore tramite una gestione attiva continua ad attrarre investitori affamati di rendimenti e preoccupati da valutazioni azionarie record.
In effetti, la relativa attrattiva dell'immobiliare sembra destinata ad aumentare, poiché negli ultimi mesi l'impennata dell'IPC ha risollevato l'appetibilità del settore come potenziale fonte di diversificazione nei periodi di rialzo delle aspettative d'inflazione. In Europa, la correlazione tra inflazione e rendimenti immobiliari è stata storicamente trainata dalla natura dei flussi di cassa a livello di settore. Gli affitti europei sono generalmente indicizzati, il che determina un effetto di trasmissione diretta dall'IPC ai canoni di locazione. Allo stesso modo, la capacità di fare lievitare gli affitti sfruttando gli squilibri tra domanda e offerta è anch'essa fondamentale per l'attrattiva del settore all'aumentare dei prezzi.
Riteniamo che sia possibile amplificare i benefici di questo effetto concentrandoci sui segmenti caratterizzati da forti spinte cicliche e strutturali a livello della domanda e in cui è probabile che l'offerta resti limitata a causa di tassi di occupazione ridotti e di un'attività di sviluppo limitata. Abbiamo identificato una serie di segmenti in cui è probabile che tali squilibri tra domanda e offerta persistano. Tra le opportunità più scalabili vi sono:
Asset logistici urbani last-mile
La domanda da parte degli utenti di e-commerce di siti last-mile continua a superare drasticamente l'offerta di asset logistici di buona qualità situati in prossimità dei consumatori. I canoni sono in forte aumento e la penuria è talmente acuta da fare tracimare la domanda, alimentando una notevole attività di riconversione, ad esempio nel caso dei parchi commerciali.
Uffici orientati a criteri ESG di alta qualità nei centri di innovazione
Il rientro in ufficio in Europa è stato più positivo rispetto alle attese di molti. Sebbene gli effetti dello shock della domanda indotto dalla pandemia siano ancora visibili negli elevati tassi di sfitto, questo fenomeno è concentrato tra gli immobili di qualità inferiore, mentre il segmento di fascia alta resta caratterizzato da un'offerta carente. Riteniamo infatti che i vincoli di capacità e l'aumento dei costi nel settore edilizio faranno sì che, negli anni a venire, i mercati europei degli uffici saranno caratterizzati da uno shock dell'offerta (e non della domanda) connesso alla pandemia.
Nei principali centri di innovazione, in cui la domanda è in rapida evoluzione e l'offerta è limitata, questo scenario ha il potenziale di stimolare la crescita dei canoni di locazione per gli asset ben posizionati, dotati di servizi adeguati ed efficienti dal punto di vista delle prestazioni energetiche. Ne abbiamo già la prova osservando il nostro portafoglio di immobili a Londra, Birmingham, Dublino e Barcellona. È sempre più probabile che, tenuto conto dell'assenza di nuova offerta e di un'attività edilizia in diminuzione, la crescente domanda si riversi dalla fascia alta su una più ampia gamma di attivi certificati ESG di buona qualità.
Le strategie residenziali si concentrano su nicchie demografiche cruciali
In diversi sotto-segmenti del settore residenziale osserviamo un costante disallineamento tra domanda e offerta: in tutta Europa permane un'offerta insufficiente di immobili multifamiliari e i canoni di locazione continuano superare l'inflazione; il segmento delle strutture residenziali per la terza età è scarsamente approvvigionato, mentre le dinamiche demografiche e patrimoniali appaiono estremamente interessanti; il mondo degli alloggi per studenti rimane altamente frammentato e ben indirizzato verso una crescita significativa.
Riteniamo che, bilanciando attentamente queste strategie, gli investitori che cercano di massimizzare i rendimenti corretti per il rischio in un periodo caratterizzato da un rischio d'inflazione in aumento avranno un buon margine di manovra. Costruire un'allocazione intorno a questi temi sostenuti da fattori favorevoli, in un momento caratterizzato da forti vincoli di offerta, a fronte di un costo del debito a tasso fisso persistentemente basso, sembra un modo semplice e interessante per massimizzare la diversificazione e ridurre la correlazione con le altre classi di attivi. Tale diversificazione potrebbe rivelarsi sempre più preziosa nei prossimi cinque anni.