Mogelijk wordt 2020 het jaar waarin we in een erg korte periode enorm veel hebben bijgeleerd over de toekomst van de vastgoedsector. Covid-19 heeft de vastgoedcyclus danig door elkaar geschud, en volgens velen hebben we zeven jaar verandering doorgemaakt in zeven maanden. De Grote Lockdown heeft duidelijk veel reeds bestaande trends versneld. Dat heeft uitgesproken winnaars en verliezers opgeleverd, de verschillen uitgediept en ervoor gezorgd dat beleggers nog sterker overtuigd zijn geraakt van belangrijke langjarige trends.
Logistiek vastgoed heeft het sterkste geprofiteerd van deze effecten. Beleggers zijn nu zelfs nog enthousiaster geworden over logistiek vastgoed en over activa die kunnen zorgen voor de 'last mile' bezorging. Beleggers blijven ook positief over verhuurde activa in de woningmarkt, omdat het aanbod van hoog-kwaliteit appartementen in Europese steden bijzonder beperkt blijft, en de vraag naar betaalbare panden erg stevig blijft.
We hebben ook allemaal nog meer bijgeleerd over retail sector. Winkelcentra met de nadruk op noodzakelijke producten hebben enorm veel verkocht tijdens de pandemie, hebben nauwelijks daling gezien in bezoekersaantallen en hebben huurinkomsten die hoog zijn gebleven. Na vijf jaar van onzekerheid heeft de lockdown ons geleerd wat we in de retailsector wel en niet nodig hebben. Beleggers beginnen nu het kaf van het koren te scheiden, en de centra die gebouwd zijn rond boodschappen doen laten de winkels en traditionele shoppingcentra achter zich. De stijgende transactievolumes in deze nieuwe 'fulfilment' niche geven aan dat beleggers kansen zien.
De vastgoedsegmenten die het zwaarst zijn getroffen door de negatieve gevolgen van het 'schokeffect' zijn de sectoren gerelateerd aan verhuur aan toerisme, vrije tijd en sociale discretionaire uitgaven. Deze panden waren populair bij beleggers die inspeelden op thema’s gerelateerd aan vermogensgroei. De cashflowproblemen die gepaard gaan met lage bezoekersaantallen vertalen zich nu echter in balansproblemen. Dit toont aan dat strategieën met een sterk thema nog steeds negatief beinvloed kunnen worden, met uiteraard kansen voor nieuw kapitaal dat naar de sector stroomt.
Door de lockdown is er ook een debat ontstaan over de snelheid waarmee de verstedelijking plaatsvindt, en welke rol werkplekken hebben. Aangezien dit een belangrijk debat is, hebben we in mei een studie opgezet om de gevolgen van de lockdown op steden en kantoor gebruiker in kaart te brengen. Onze enquête naar stedelijke werkplekken omvat zes Europese steden en er namen meer dan 6.000 mensen aan deel. We deden ze tweemaal, in juni en in september. Deze studie heeft enkele belangrijke inzichten opgeleverd waardoor we een beter beeld krijgen van steden en hun kantoormarkten.
Ten eerste is opleiding van groot belang. Hoogopgeleide werknemers en laagopgeleide werknemers hebben een andere mening over steden en werkplekken. Hoogopgeleide werknemers willen immers ontmoeten in gezamenlijke ruimtes, ze willen terug naar kantoor en beschouwen steden en kantoren als een waardevolle omgeving om samen te werken en creatief te zijn. Ze hechten ook belang aan flexibel management en aanpasbare ruimten. Dat heeft gevolgen voor het design en de dichtheid van het ruimtegebruik, hoewel onze cijfers duidelijk aantonen dat kennis intensieve bedrijven behoefte hebben aan steden waar kennis centraal staat en aan hoogkwalitatieve kantoorgebouwen die ze flexibel kunnen inrichten. We vinden dit per saldo positief. Dit zal immers de verstedelijkingstrend verder doen groeien. Dit is immers een belangrijke aanjager van onze strategieën in steden waar veel kennis zit, en hierdoor zal het proces van de herbestemming van kantooractiva in steden toenemen, wat veel kansen biedt voor beleggers die kunnen omgaan met verandering en het juiste asset management platform hebben.
De afgelopen negen maanden hebben we al een voorproef gehad van hoe de toekomst er de komende tien jaar zou kunnen uitzien. Dit is een buitengewoon leerrijke periode voor managers, en we blijven ons aanpassen zodat onze cliënten de vruchten kunnen plukken van deze verandering. Turbulente tijden zijn altijd een uitgelezen kans om voor risico gecorrigeerde rendementen te behalen, en daar richten we ons op in de aanloop naar 2021.