Het is duidelijk dat niet-beursgenoteerd vastgoed al enige tijd op de radar staat van asset-allocators. In de afgelopen vijf jaar hebben institutionele beleggers hun allocaties aan niet-beursgenoteerde activa verhoogd om hun rendement te verbeteren. Vastgoed is een belangrijk onderdeel geweest van die verschuiving. De aantrekkelijke combinatie van het lopende rendement met mogelijke inkomstengroei en waardecreatie via actief beheer blijft aantrekkelijk voor beleggers die hunkeren naar rendement en bezorgd zijn over de recordhoge waarderingen van aandelen.
Vastgoed lijkt zelfs relatief nog aantrekkelijker te worden, aangezien de stijging van de consumentenprijzen in de afgelopen maanden de aantrekkingskracht van de sector als potentiële diversificatiebron in tijden van stijgende inflatieverwachtingen nog heeft versterkt. In Europa wordt de correlatie tussen inflatie en vastgoedrendement historisch bepaald door de aard van de cashflows in de vastgoedsector. Europese huurcontracten zijn over het algemeen geïndexeerd, waardoor de hogere consumptieprijzen rechtstreeks doorgerekend kunnen worden in de huurprijzen. Ook de mogelijkheid om de huurgelden te verhogen door onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod uit te buiten, is van cruciaal belang voor de aantrekkingskracht van de sector wanneer de prijzen stijgen.
Wij denken dat dit effect nog versterkt kan worden door de nadruk te leggen op sectoren met een sterke cyclische en langetermijnvraag en waar het aanbod waarschijnlijk beperkt zal blijven door de geringe leegstand en de beperkte ontwikkelingsactiviteit. Er zijn enkele sectoren waar een dergelijk onevenwicht tussen vraag en aanbod waarschijnlijk stand zal houden. De meest schaalbare mogelijkheden zijn onder meer:
Stedelijke 'last-mile' logistiek
De vraag van e-commercegebruikers naar 'last mile' locaties overtreft nog steeds ruimschoots het aanbod van logistieke activa van goede kwaliteit die dicht bij de consument zijn gevestigd. De huurgelden stijgen fors en de tekorten zijn zo nijpend dat de vraag toeneemt, waardoor de herbestemmingsactiviteit voor doeleinden zoals retailparken fors in de lift zit.
Zeer kwalitatieve duurzame kantoren in innovatiecentra
De terugkeer naar het kantoor in Europa is positiever uitgedraaid dan vele hadden verwacht. Hoewel de gevolgen van de vraagschok als gevolg van de pandemie nog steeds tot uiting komen in de toegenomen leegstand, is deze vooral te wijten aan de lagere kwaliteit van het bestaande aanbod, want er blijft een tekort aan A-locaties. Wij denken zelfs dat de capaciteitsbeperkingen en de stijgende kosten in de bouwsector betekenen dat de Covid-aanbodschok, en niet de vraagschok, bepalend zal zijn voor het wel en wee van de Europese kantoormarkten in de komende jaren.
In de belangrijkste innovatiehubs, waar de vraag snel toeneemt en het aanbod beperkt is, kan dit de huurprijzen voor goed gelegen, goed ingerichte gebouwen met een hoge energiewaarde een boost geven. Dat komt nu al tot uiting in onze portefeuille in Londen, Birmingham, Dublin en Barcelona. Het lijkt ook steeds waarschijnlijker dat, gezien het gebrek aan nieuw aanbod en de verminderde bouwactiviteit, de stijgende vraag naar A-gebouwen zal doorsijpelen naar een breder scala van gecertificeerde duurzame panden van goede kwaliteit.
Woonstrategieën gericht op belangrijke demografische niches
In diverse subsectoren stellen we vast dat vraag en aanbod in de woonsector nog steeds niet op elkaar zijn afgestemd: het aanbod van meergezinswoningen blijft in heel Europa heel beperkt en de huurprijzen blijven de inflatie voor; de sector van de seniorenhuisvesting is slecht voorzien en de demografische en welvaartsdynamiek is bijzonder aantrekkelijk; de sector van de studentenhuisvesting blijft erg versnipperd en staat in de startblokken om sterk te groeien.
Door deze strategieën zorgvuldig tegen elkaar af te wegen, zal een belegger die in een periode van stijgend inflatierisico een maximaal voor risico gecorrigeerd rendement nastreeft, volgens ons goed presteren. Een allocatie opbouwen in deze thema's, die de wind in de zeilen hebben, op een moment van acute aanbodbeperking terwijl schulden met vaste rente erg goedkoop blijven, lijkt een aantrekkelijke en eenvoudige manier om de diversificatie te maximaliseren en de correlatie met andere activaklassen te verminderen. Een dergelijke diversificatie kan in de komende vijf jaar zijn vruchten nog meer afwerpen.